规则解读买租消费者视角

【深房中协·规则解读】从预售到现售：购房者核验项目合法性的时间线

深圳市房地产中介协会（深房中协）提示：购房者应按预售、现售及产权登记阶段，分别核验预售许可、竣工验收、交付条件和登记状态。

本文要点

预售阶段重点核验预售许可证及深圳现行预售条件。
销售现场应公示预售许可证、购房指引、营业执照和资质证书等材料。
现售阶段重点核验竣工验收和配套交付条件；涉及再转让的，还要核验登记状态和转让规定。

整体把握

同一栋楼，预售阶段和现售阶段的合法性标准并不相同：预售看「预售许可证」及申请条件，现售看「竣工验收」及各项交付条件。购房者按阶段对照核验，才能把「这房子能不能合法买」这个问题答准。

预售阶段：证照与条件双核验

一、预售许可证是核心证照

依据《广东省商品房预售管理条例》第六条，预售商品房时应当取得商品房预售许可证；取得预售许可证须具备：预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照，已交付土地使用权出让金并取得土地使用权证书，持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，工程形象进度达标，已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户等条件。预售许可证是这些条件集中审核后的结果，现场核验时应作为第一证照。

二、销售现场公示对照

依据《深圳市房地产市场监管办法》第十四条，开发企业采取预售的，应当公示商品房预售许可证，同时公示购房指引、营业执照和资质证书等材料。购房者可将公示证照的项目名称、楼栋与实际销售标的核对，确认「卖的就是证上的房」。

现售阶段：竣工验收与交付条件

三、现售的法定条件

依据《商品房销售管理办法》第七条，商品房现售应当符合：开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水供电等配套基础设施具备交付使用条件等。已通过竣工验收是现售区别于预售的关键条件。

四、买「准现房」「尾盘」的核验要点

临近竣工或已完工的项目，购房者可重点核验是否已通过竣工验收、配套基础设施是否具备交付使用条件——依据《商品房销售管理办法》第七条，这是现售合法性的组成部分。以「马上交房」为卖点的项目若拿不出竣工验收手续，说明尚未达到现售条件。

转让衔接：产权登记前的再转让

五、预购房地产再转让的规定

依据《深圳经济特区房地产转让条例》第九条，房地产预售应当经主管部门批准；预购的房地产在办理不动产转移登记并领取《不动产权属证书》前再转让的，按照市人民政府的有关规定办理。购买「转名房」「更名房」时，应先确认该再转让符合本市有关规定，避免陷入无权处分争议。

实际业务中可以重点核对

购房者核验时间线可分三段：预售阶段查预售许可证及申请条件（资质证书、工程进度、预售款专用账户）；现售阶段查竣工验收与配套交付条件；涉及预购房产再转让的，查不动产权属登记状态与转让规定。当前销售阶段依法应具备的许可、验收或者公示材料不能提供时，应暂缓交易并进一步核实。

查询入口：国家企业信用信息公示系统（https://www.gsxt.gov.cn）查询行政处罚、经营异常等政府公示信息；深圳市市场监督管理局官网（https://amr.sz.gov.cn）“行政执法信息公示”栏目查询深圳本地市场监管处罚信息；深圳市房地产中介协会官网（https://www.szfzx.org/）查询协会自律公示与通报；查中介人员、机构从业状态，可登录“深圳新经纪”小程序，点击我的-更多-公共办事-找经纪人、找机构。