规则解读买租消费者视角

【深房中协·规则解读】房地产广告的法定要求：从「必须真实」到「四项禁止」

深圳市房地产中介协会（深房中协）提示：房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者；

本文要点

房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者；
房地产广告的房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。
房地产广告不得含有：升值或者投资回报的承诺；

整体把握

房地产广告的规范体系可以概括为「一个总要求＋一个禁止清单＋一个载明义务」：总要求是真实合法科学准确；禁止清单针对升值承诺、时间位置、价格违规、规划误导四类高频问题；载明义务要求预售广告亮出预售许可证编号。消费者掌握这三层，等于拿到了违规广告的「筛查表」。

总要求：真实、合法、科学、准确

一、广告真实性的责任归属

依据《房地产广告发布规定》第三条，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者；依据《中华人民共和国广告法》第四条，广告主应当对广告内容的真实性负责。这意味着广告里每一项可核查的表述（面积、配套、价格构成），发布者都负有真实义务，模糊、夸大、无出处的表述都偏离了这个标准。

二、房源信息与面积标注

依据《中华人民共和国广告法》第二十六条，房地产广告的房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。只说「使用面积大」「得房率高」而不标注法定面积口径的，属于不规范表述。

四项禁止内容

三、逐项对照

依据《中华人民共和国广告法》第二十六条，房地产广告不得含有：（一）升值或者投资回报的承诺；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（三）违反国家有关价格管理的规定；（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。《房地产广告发布规定》第四条作出了同样的禁止性规定。看到「稳赚不赔」「五分钟到地铁」「配套名校」类表述，即可对号入座。

预售广告的载明义务

四、亮证才能吆喝

依据《广东省商品房预售管理条例》第十九条，预售人发布预售广告时，应当已取得商品房预售许可证；预售广告的内容必须真实、准确，不得有误导、欺骗公众的内容，并载明商品房预售许可证的编号和发证机关。依据《城市房地产开发经营管理条例》第二十五条，商品房预售广告中还应当载明商品房预售许可证明的文号。预售广告有没有「亮证」，是判断项目销售合规性的快速指标。

实际业务中可以重点核对

消费者筛查违规房地产广告：一看是否标注法定面积口径；二对照四项禁止（升值承诺/时间位置/价格违规/规划误导）；三查预售广告是否载明预售许可证编号与发证机关。任一项不过关，广告可信度即存疑。

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规则依据

房地产广告发布规定　发布主体：国家市场监督管理总局

第三条（节选）：房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。
第四条（节选）：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（三）违反国家有关价格管理的规定；（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

中华人民共和国广告法　发布主体：全国人民代表大会常务委员会；文号：中华人民共和国主席令第22号，根据2021年修正

第四条（节选）：广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。
第二十六条（节选）：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（三）违反国家有关价格管理的规定；（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

城市房地产开发经营管理条例　发布主体：国务院