深圳市新建商品房代理销售合规指引（房地产经纪人·自媒体篇）

深圳市新建商品房代理销售合规指引

——房地产经纪人·自媒体篇

为规范全市新建商品房代理销售行为，深圳市上线“一手房代理系统”。该系统通过嘀卡进场、碰一碰成交确认等操作，实现了客户归属的客观记录与佣金结算的可追溯管理。本指引由深圳市房地产中介协会编制，专为一线房地产经纪人及房地产自媒体编写，帮助您掌握每个关键节点的操作要求与合规要点，保障自身合法权益，避免因操作疏忽导致佣金损失或客户归属争议。

一、核心规则——保障权益

在代理系统中，您的权益保障依赖于以下核心规则：

核心规则	您的权益
全程留痕	每步操作在系统中形成记录，作��客户归属的铁证
持牌从业	星级服务牌是您进场、成交的唯一身份凭证
三单一碰	报备单+到��确认单+成交确定单+碰一碰=完整的佣金申领证据链
争议即冻	发生争议时佣金立即冻结，防止被抢先结算

三单一碰：指的是报备单+到访确认单+成交确定单+开发商案场使用星级服务牌在嘀卡设备上“碰一碰”。

一句话牢记：进场即嘀，到访确认，成交碰一碰，证据全留存。

二、带看前——做好检查核对

（一）星级服务牌检查

检查项	操作
从业状态	��认星级测评已完成、从业状态显示为“有效”
实体牌	随身携带星级服务牌（实体牌）
嘀卡功能	提前测试嘀卡是否正常——牌证失效当天将无法进场、无法成交确认

重要：星级牌当日失效→无法进场带看、无法完成碰一碰（成交确认）→成交归属无法建立，出发前务必检查。

（二）客户报备

步骤	操作内容
第1步	核对星级服务牌信息是否正确，从业状态是否有效
第2步	按合同约定的渠道完成客户报备——填写客户姓名、电话、关联到访人
第3步	报备成功后立即截图保存
第4步	客户信息如有变更，重新报备或更新（如报备是先生、实际看房是女士，须重新报备）

以下错误操作将导致严重后果：

错误操作	后果
忘记报备直接带看	客户归属无凭证，不受保护期保障，成交也拿不到佣金
报备电话与签约电话不一致	视为不同客户
星级牌失效时试图报备	无法报备，须联系协会辅导续期
持他人星级服务牌进行报备嘀卡	所属机构核查处理，协会自律处分

三、到访时——进场即嘀

嘀卡进场

到达案场后的第一件事：立即嘀卡进场。

步骤	操作内容
第1步	到达案场后立即使用本人星级服务牌完成嘀卡
第2步	确认开发商案场填写到访确认单，当场要求留存副本或拍照存档。
第3步	拍摄带看照片（入场时间截图、与客户合影）作为辅助证据

注：嘀卡是合规进场的前提——不只是成交时才碰，进场时就要碰。这是证据链的第一环。

以下错误操作将导致严重后果：

错误操作	后果
忘记嘀卡进场	进场记录缺失，后续归属争议举证极其困难
案场拒绝填写到访确认单	不要默认接受，立即向所属机构反映并联系协会，形成书面记录
嘀卡失败	找协会工作人员协助，不要放弃
星级牌当日失效	当天无法进场，联系协会辅导
客户信息被他人冒用	保留带看照片、嘀卡记录，向协会投诉

四、认购时——成交碰一碰

（一）“碰一碰”成交确认

⚠️重要区分：这是第二次使用星级牌——第一次是进场嘀卡，第二次是认购时碰一碰。两次作用不同，都不可或缺！

步骤	操作内容
第1步	客户签��认购书时，用星级服务牌在嘀卡设备上完成“碰一碰”。
第2步	移动端需手动输入框内容后再碰。
第3步	选择所在渠道机构。
第4步	��一碰成功后立即截图保存。
第5步	确认认购书上经纪人信息、成交房号无误后再截图。

风险警示：

错误操作	后果
星级牌当日失效	无法完成碰一碰，成交归属无法确认。
碰一碰成功但系统未记录数据	立即联系协会，同步保留截图及设备端日志作为证据。
开发商拒绝配合碰一碰	联合区住建局现场核查，明确告知后果（责令整改、信用扣分）。
现场发生冲突	记录情况并及时向公司或协会反馈。

五、成交后——跟踪佣金

（一）查看合同备案状态

通过深圳新经纪小程序查看买卖合同备案状态通知，及时掌握交易进展。

（二）跟踪佣金结算进度

渠道	操作方式
小程序	登录“深圳新经纪”小程序→首页→交易信息订阅→查看佣金结算状态。
通知提醒	关注“深圳市房地产中介协会”公众号，非会员须主动登录小程序入会。

（三）核对分成金额

1.收到“佣金已结算至代理机构”通知后，线下联系所属经纪机构核对佣金打款进度；

2.核对机构发放金额与约定分成比例是否一致；

3.金额不符的：先向机构核实，若机构无法说明情况，再向协会投诉。

（四）权益保障：

若机构克扣或截留佣金不发放，当事人可向协会举报。

（五）禁止返佣提示

经纪人或房地产自媒体，不得通过承诺、宣传等不正当竞争方式（包括但不限于业内认定的“返佣”、现金返还、折扣优惠、礼品赠送等）诱导消费者选择其代理服务。违反者，协会接到举报后将暂停佣金结算，查实并予以自律处分，情节严重者列入行业黑名单，并纳入行业信用记录。

六、争议时——正确应��

（一）争议发生时及时反馈

向所属机构或协会反映争议，配合整理证据包。

证据包必须包含以下五大要素，缺一不可：

序号	证据类型	具体内容
①	嘀卡进场记录	系统进场记录截图
②	三单一碰截图	报备成功截图+到访确认单照片+成交确定单照片+碰一碰成功截图
③	带看照片	入场时间截图、与客户合影等
④	报备记录	报备成功截图及时间
⑤	沟通记录	与开发商/机构/客户的关键沟通记录

⚠️最关键警告：若证据不足（如未留存到访确认单、未嘀卡进场）→调解结果对己方不利，属个人操作失误。每步操作务必留存证据！

（二）申诉渠道

向协会争议受理热线投诉：83545354-611。配合所在机构/平台出席协会调解，提供当面陈述并补充证据。

（三）调解后的执行

（1）对裁定结果有异议的，可向项目所在地法院起诉；

（2）调解协议经司法确认具有强制执行力，对方拒不履行，可申请法院强制执行。

七、全流程操作清单

请打印或保存在手机中，每次带看前逐项核验：

环节	清单项	完成√
出发前	星级牌状态是否有效？嘀卡功能是否正常？	☐
出发前	客户姓名、电话是否已准确报备？报备截图是否保存？	☐
到案场	是否第一时间��卡进场？	☐
到案场	到访确认单是否已填写并拍照留存？	☐
带看中	是否拍摄带看照片（含时间水印、与客户合影）？	☐
认购时	是否完成“碰一碰”并截图保存？	☐
认购时	认购书中经纪人信息、成交房号是否正确（再截图）？	☐
认购后	成交确定单是否留存？	☐
全流程	与各方关键沟通记录是否保存？	☐

八、高频问题速答

问题	答案
忘记��备怎么办？	客户归属无凭证，不受保护期保障。务必养成“先报备再带看”的操作习惯
忘记嘀卡进场怎么办？	进场记录缺失，后续归属争议举证极其困难。进场即嘀，形成肌��记忆
星级牌��天失效怎么办？	当天无法进场、无法碰一��，无任何补救机制。出发前检查牌证，到期前提早续期
开发商不给填到访确认单怎么办？	立即联系机构和协会，形成书面记录，不要默认接受
“碰一碰”成功但系统没记录怎么办？	立即联系技术团队，保留截图和设备日志作为证据
开发商拒绝配合碰一碰怎么办？	联合区住建局现场核查，不要与开发商正面冲突
佣金被机构克扣怎么办？	先向机构核实，无法解决再向协会举报
分成金额与约定不一致怎么办？	先向机构核实，机构无法说明的向协会投诉
证据不足导致调解不利怎么办？	平时每步都留存证据，缺一样可能全盘皆输
协会争议受理电话多少？	83545354-611

九、违规行为后果一览

违规行为	后果
星级牌失效仍进场带看	无法嘀卡、无法碰一碰，损失自行承担
使用他人星级服务牌	所属机构处理、协会自律处分
多次未嘀卡进场或未报备	机构暂停合作带看资格
以承诺返佣、现金返还、折扣优惠、礼品赠送等不正当竞争方式诱导消费者	协会自律处分
通过承诺、宣传等不正当竞争方式（含“返佣”、现金返还、折扣优惠、礼品赠送等）诱导消费者选择其代理服务	协会接到举报后将暂停佣金结算，查实后予以自律处分，情节严重者列入行业黑名单，并纳入行业信用记录。
争议期间擅自要求结算	协会自律处罚

十、常用联系方式

事项	联系渠道
星级牌到期续期	联系协会工作人员辅导
星级牌遗失补办/未领实体牌	联系协会制作
嘀卡失败或操作问题	找协会工作人员协助
系统技术问题	联系协会
争议投诉受理	协会争议受理热线：83545354-611

声明：

本指引由深圳市房地产中介协会编制，旨在为房地产经纪人及房地产自媒体提供代理销售全流程的操作指引与合规依据。

如遇系统功能调整或政策更新，以最新发布版本为准。
本指引可供经纪人/房地产自媒体电子版下载、转发，方便随时查阅。