规则解读消费者视角

【深房中协·规则解读】签约前必须核实的产权事项：给购房者的标的三查

深圳市房地产中介协会（深房中协）提示：委托出售时应明确该房产当前未被查封；

本文要点

委托出售时应明确该房产当前未被查封；
同一条款要求：该房产如有其他共有权人的，甲方须于合同签订之日起约定期限内取得其他共有权人的书面同意。
司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。

整体把握

二手房交易的纠纷，多数源头在「标的」：房子被查封了还在卖、产权有抵押没说清、共有权人不知情。规则把产权核验拆成了可执行的 checkpoints：委托合同写清产权现状、禁止情形逐项排查、租赁关系依法处理。购房者按图索骥，就能把风险挡在签约之前。

一查：产权现状有没有写进委托合同

一、查封与抵押状态

依据《深圳二手房委托出售合同》第二条，委托出售时应明确该房产当前未被查封；设定抵押的，应载明抵押权人。买方通过中介购房的，可要求查看委托合同中的产权现状条款——查封、抵押状态不明的房源，先查清再谈价。

二、共有权人同意

同一条款要求：该房产如有其他共有权人的，甲方须于合同签订之日起约定期限内取得其他共有权人的书面同意。共有人不知情的交易，后续可能面临合同效力争议。

二查：房子属不属于禁止交易情形

三、查封与权利限制

依据《广东省城镇房地产转让条例》第十一条，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。签约前查询房屋的查封、轮候查封状态，是成本最低的风险排查。

四、小产权房等禁止交易类型

依据协会《关于警惕小产权房交易及居间服务的郑重提示》，小产权房属国家禁止交易的房地产类型，购买此类房产无法办理产权过户，交易不受法律保护。「便宜」的背后是标的本身不合法。

三查：租赁关系是否干净

五、承租人的法定解除权

依据《中华人民共和国民法典》第七百二十四条，租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。对买方而言，带租约的房产要确认租约真实性与剩余期限；对承租人而言，房屋被查封时可依法解除合同并主张退还剩余租金。

六、卖方经纪的核验职责

依据《深圳市二手房交易经纪服务指引》，卖方经纪应核实房屋产权信息、产权状况，询问是否有欠款、贷款是否已还清等。买方可要求经纪机构说明已核验的产权事项，核验留痕的机构更值得信任。

实际业务中可以重点核对

购房者标的三查清单：一查产权现状（查封/抵押/共有权人——对照《深圳二手房委托出售合同》第二条逐项确认）；二查禁止情形（查封限制——依据转让条例第十一条；小产权房——依据协会提示一律不碰）；三查租赁关系（租约真实性、剩余期限，承租人权益依据民法典第七百二十四条处理）。三查有任一项不过，先停一停。

投诉举报：投诉请登录深圳市房地产中介协会官网（https://www.szfzx.org/）-“投诉举报”，或通过微信小程序“深圳新经纪”AI对话在线投诉。投诉请提供有效证明材料，详情可咨询83545354-611。

规则依据

中华人民共和国民法典　发布主体：全国人民代表大会常务委员会- 第七百二十四条（节选）：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押。广东省城镇房地产转让条例　发布主体：广东省人民代表大会常务委员会- 第十一条（节选）：房地产具有下列情形之一的，不得转让：（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。深圳二手房委托出售合同　发布主体：深圳市房地产中介协会- 第二条（节选）：产权现状：该房产当前未被查封。该房地产未设定抵押/已经设定抵押，抵押权人为××。该房产如有其他共有权人的，甲方须于本合同签订之日起约定期限内取得其他共有权人的书面同意。深圳市二手房交易经纪服务指引　发布主体：深圳市房地产中介协会- 卖方经纪职责：核实房屋产权信息、产权状况；询问是否有欠款、贷款是否已还清等。关于警惕小产权房交易及居间服务的郑重提示　发布主体：深圳市房地产中介协会- 小产权房属国家禁止交易的房地产类型。