【深房中协·知识问答】买二手房前，怎么查房子有没有查封、抵押？

本文要点

1. 不动产登记信息查询。最稳妥的方式是要求卖方配合提供最新的不动产登记查询结果（产权人本人可申请查询），上面会载明抵押、查封等权利限制登记。
2. 不正常，要警惕。复印件容易变造，且无法反映最新权利限制登记（查封、新设抵押是动态变化的）。
3. 要。中介的查验是其义务，但不能替代买方自己的核验。

常见问题

Q｜查房子的权利状态，最可靠的途径是什么？

A｜不动产登记信息查询。最稳妥的方式是要求卖方配合提供最新的不动产登记查询结果（产权人本人可申请查询），上面会载明抵押、查封等权利限制登记。依据《广东省城镇房地产转让条例》第十一条，被查封的房地产不得转让——查到有查封登记，交易直接止步，无论对方如何解释「马上解封」。

Q｜卖方只给看房产证复印件，不肯配合查档，正常吗？

A｜不正常，要警惕。复印件容易变造，且无法反映最新权利限制登记（查封、新设抵押是动态变化的）。依据《广东省城镇房地产转让条例》第十一条，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让——连查证都不配合的卖方，其房源状态按存疑处理，交易节奏放慢。

Q｜中介说「我们查过了没问题」，还需要自己查吗？

A｜要。中介的查验是其义务，但不能替代买方自己的核验。要求中介出示查验依据（查档结果等书面材料），同时自己通过产权人配合查询再核一遍。大额交易里，「别人查过了」从来不是免检理由——依据转让条例第十一条，被查封、有争议的房产不得转让，这一步核实值回所有麻烦。

Q｜签了合同才发现房子被查封，怎么办？

A｜立即止损并追责。被查封的房产依据《广东省城镇房地产转让条例》第十一条不得转让，交易在法律上无法完成。动作：停止后续付款；要求解除合同、返还已付款项；梳理卖方与中介在交易中的披露责任（隐瞒查封信息的，承担相应责任）；保留合同、付款凭证、沟通记录，必要时通过法律途径解决。

相关提示

规则依据

城市房地产抵押管理办法　发布主体：国务院部委- 第八条（节选）：下列房地产不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产；（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。广东省城镇房地产转让条例　发布主体：广东省人民代表大会常务委员会- 第十一条（节选）：房地产具有下列情形之一的，不得转让：（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（四）权属有争议的；（五）未依法登记领取权属证书的。关于查验二手房房源信息的郑重提示　发布主体：深圳市房地产中介协会- 房地产中介机构对外发布的房源信息应当真实有效，并附有相应的信息编码；凡我市二手房房源信息对外发布，必须附有效房源信息编码。深圳二手房委托出售合同　发布主体：深圳市房地产中介协会- 合同载明产权现状（是否被查封、设定抵押、存在共有权人），甲方应保证对房地产依法享有处置权且未被查封，如有抵押、查封或其他瑕疵应及时告知乙方。

发布信息

发布单位：深圳市房地产中介协会发布日期：2026-10-13联系方式：0755-83545354查询渠道：协会官网 https://www.szfzx.org ｜ 综合服务系统 http://m.szfzx.org ｜ 深圳新经纪（微信小程序）

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