知识问答买租消费者视角

【深房中协·知识问答】房东要卖房，我有优先购买权吗？微信里谈的条款算数吗？

深圳市房地产中介协会（深房中协）提示：承租人的优先购买权有通知期限和法定例外；微信记录可以作为数据电文证据，但是否形成有效约定还要看主体、内容和真实意思表示。

本文要点

出租人出卖房屋，应在合理期限内通知承租人；承租人应在收到通知后十五日内明确表示是否购买。
房屋按份共有人行使优先购买权，或者出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人不享有优先购买权。
微信等数据电文可视为书面形式，但是否成立合同条款仍需结合主体权限、内容明确性和证据完整性判断。

常见问题

Q｜租着房子，房东要把房子卖了，我有优先购买权吗？

A｜一般有，但有边界。依据《民法典》第七百二十六条，出租人出卖房屋，应在合理期限内通知承租人；承租人收到通知后十五日内未明确表示购买的，视为放弃。按份共有人行使优先购买权，或者出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人不享有该权利。未通知或妨害行使的，可依第七百二十八条请求赔偿，但第三人买卖合同效力不受影响。

Q｜租金、维修这些事都是在微信里跟房东谈的，聊天记录算数吗？

A｜微信等能够有形表现内容并可随时调取查用的数据电文，可以视为书面形式。但聊天记录是否证明双方已就具体条款达成合意，还要看发言主体是否有权、内容是否明确、前后语境是否完整及证据真实性。重要事项最好补签正式书面协议。

Q｜对方违约了，除了要求继续履行，还能要求什么？

A｜可以主张损失赔偿。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。比如房东违约收回房屋，除了退还押金，因搬迁、临时住宿等造成的其他损失，可以依法主张。

规则依据

中华人民共和国民法典　发布主体：全国人民代表大会

第四百六十九条（节选）：数据电文能够有形表现所载内容并可以随时调取查用的，视为书面形式。
第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。
第七百二十六条（节选）：出租人出卖房屋，应在合理期限内通知承租人；承租人收到通知后十五日内未明确表示购买的，视为放弃；按份共有人行使优先购买权或者出卖给近亲属的除外。
第七百二十八条：出租人未通知或有其他妨害优先购买权情形的，承租人可请求赔偿，但第三人买卖合同效力不受影响。