关于正式实施《深圳市二手房交易经纪服务指引》的通知

关于正式实施《深圳市二手房交易经纪服务指引》的通知

深房��协字〔2023〕10号

各房地产中介机构及从业人员：

《深圳市二手房交易经纪服务指引（试行）》（以下简称“《指引》”）自2022年5月6日在行业内发布实施以来，充分发挥推动行业实践“单边代理”服务模式的指引作用。

今年住房和城乡建设部、市场监管总局发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》（建房规〔2023〕2号），提出明确经纪服务内容，即房地产经纪机构提供的经纪服务由基本服务和延伸服务组成；合理确定经纪服务收费；引导由交易双方共同承担经纪服务费用等意见��与当前行业实施的“单边代理”服务模式基本吻合。

为加强《指引》应用效力，保障深圳市房地产中介行业“单边代理”服务模式的持续推进，经深圳市房地产中介协会自律专业委员会2023年第四次会议审议，现在行业内正式实施《深圳市二手房交易经纪服务指引》。

各房地产中介机构及从业人员应遵照《指引》所规定的二手房交易流程指引、经纪方服务基本原则和应尽职责，规范服务与合作。

特此通知。

深圳市房地产中介协会　　　　

二〇二三年七月十八日　　

附件：

《深圳市二手房交易经纪服务指引》

为积极维护二手房买卖双方的合法权益，进一步规范并提升我市二手房交易中的经纪服务水平，厘清交易中房地产经纪各方的权责，维护我市二手房交易秩序及社会和谐稳定，特制定本服务指引。

一、深圳市二手房交易流程指引

二、房地产经纪方服务基本原则

（一）提前告知原则

房地产经纪方在接受委托前，应当向委托人详细说明我市二手房网签规则。有条件的，应通过向委托人提供视频解说、告知流程声像图文资料等方式，确保该原则的实现。

（二）依次代理原则

卖方出售房屋最多可以委托三家合规房地产经纪机构代理。依据《深圳市二手房委托出售合同》在线签署生效时间顺序，最多不超过三家经纪机构依次代理卖方出售房屋，前一家委托失效的，后一家经纪机构方顺位代理。在《深圳市二手房委托出售合同》到期前，卖方决定续签委托合同的，该经纪方仍为第一顺位。

未通过我市房地产信息系统取得卖方有效委托的房地产经纪机构均无权网签《深圳市二手房买卖合同》。

买方委托不受依次代理原则约束。

（三）自愿委托与续期原则

卖方/买方有权自主选择房地产经纪机构与经纪人员代理二手房交易。委托合同到期，卖方/买方有权自主决定是否续签委托合同。

任何经纪机构或经纪人员不得胁迫、诱导卖方/买方委托。

（四）第一顺位绝对优先原则

坚决维护卖方委托第一顺位经纪方的绝对优先权。

任何经纪机构或经纪人员不得绕开第一顺位经纪方，私下联系卖方洽商交易相关事宜，不得怂恿、胁迫、诱导卖方解除委托关系。

（五）同业必合作原则

卖方经纪不得无故拒绝意向买方经纪看房、洽商等合作邀约。

卖方��纪不得绕开买方经纪，私下联系买方洽商交易相关事宜，不得怂恿、胁迫、诱导买方解除委托关系。

（六）交易进度及时告知原则

卖方/买方经纪在受托服务期间，有义务及时告知委托人房产交易进度。

各服务环节完成后，该环节责任经纪方有义务及时主动告知对方经纪跟进后续服务。

（七）各收各佣原则

卖方/买方经纪应当各自维护委托人权益，依据委托合同约定各收各佣。

确由卖方/买方经纪协商共识，在各收各佣的基础上合作分拆佣金的，建议按各50%比例拆佣。双方最终收取佣金总额不得超出双方网签委卖/委买合同所约定的佣金之和。

卖方/买方经纪一旦确定合作分佣，必须将该情况明确告知各自委托人，不得刻意隐瞒委托人牟取不正当利益，或与一方委托人串通，损害另一方利益。

为保障以上原则的实现，经纪方可将双方洽商约定的书面分佣协议上传至深圳市房地产中介协会系统，以兹见证。

卖方/买方经纪产生争议时，可以上传协会的分佣协议为主要依据，向协会自律专业委员会申请调解；自律专业委员会将按相应规则组织调解。

（八）分佣不破服务原则

分佣协议仅为卖方/买方经纪合作服务、佣金分配的依据证明，经纪方应依各自委托合同约定的服务事项向卖方/买方负责。经纪方存在分佣争议的，在争议期间仍应严格按照委卖、委买合同约定事项，为各自委托人提供应有服务。任何经纪方均不能因分佣无法达成共识或交易期间的分佣争议，影响、阻碍消费者房地产交易的正常进行，不得拒绝服务或消极服务。

（九）谁服务谁负责原则

二手房经纪服务过程中发生纠纷的，依据本指��所列“二手房交易环节及各方权责”划分，应由相应纠纷环节的责任经纪方主导推动解决问题，化解纠纷；对方经纪方应秉持优先维护消费者合法权益原则协同解决，不得以任何理由推搪，拒不配合。

各环节责任经纪方已尽积极化解义��的，除因己方原因造成损失的，由故意或过失方依照合同约定或法律有关规定，承担相应经济、法律责任。

（十）经纪服务重大瑕疵可解除委托原则

出现以下情况，卖方/买方单方提出解除委托关系后，受托经纪方拒绝解除的，卖方/买方可向深圳市房地产中介协会申请出具《房地产经纪服务重大瑕疵意见书》，作为向人民法院、仲裁机构提交的专业意见：

1.经纪方以“返佣”、“定金”、“诚意金”等不正当方式诱导、唆使消费者，或通过暴力、胁迫等手段迫使消费者签订委托合同，被查实的；

2.经纪方因星级失效、失信、��列入行业黑名单等原因，导致无法正常履行房地产经纪服务合同义务的；

3.经纪方被查实在本单委托中确实存在严重违法违规行为的。

三、二手房交易环节及各方权责

本表依据相关法律法规及深圳市二手房交易经纪服务实践，仅划分卖方/买方��自委托经纪方在各环节所应承担的最基准义务，及为配合二手房交易进行的必要权利，作为房地产交易纠纷调处的重要依据。实际交易与经纪服务过程中各方权责应依法定及实际协议约定为准。

（一）接受委托

权责

卖方经纪

买方经纪

应当尽到的职责

1.如实告知卖方其实名登记信息（姓名、星级服务牌号）、所在机构等。

2.在接受委托前向卖方如实解说当前深圳市二手房交易流程及网签规则。有条件的，可通过视频解说、声像图文资料等方式向委托人告知。

3.核实房屋产权信息、产权状况；询问是否有欠款、贷款是否已还清等。

4.核对委托房产所在小区的物业信息，以及房屋户型结构、面积；核实房屋是否为双拼房，是否有租约或设定居住权等。

5.妥善保管卖方交付的房屋钥匙。

6.协助卖方在正式网签前登录“广东省统一身份认证平台”完成实名认证。

7.协助卖方通过“深圳市房地产信息系统”签订《深圳市二手房委托出售合同》，并着重指引卖方阅读了解网签流程中的各必要提示、《重要事项告知书》及合同条款。

1.如实告知买方其实名登记信息（姓名、星级服务牌号），所在机构等。

2.在接受委托前向买方如实解说当前深圳市二手房交易流程及网签规则。有条件的，可通过视频解说、声像图文资料等方式向委托人告知。

3.如实告知当前深圳市限购、限贷相关政策，并请买方自行确认其是否具备相应购房条件。

4.协助买方在正式网签前登录“广东省统一身份认证平台”完成实名认证。

5.协助买方通过“深圳市房地产信息系统”签订《深圳市二手房委托购买合同》，并着重指引买方阅读了解网签流程中的各必要提示、《重要事项告知书》及合同条款。

有权进行的活动

1.有权接收卖方委托出售房屋的钥匙。

2.有权要求卖方提供核实房屋产权信息、产权状况的资料。

3.有权在取得卖方同意后实地勘察待售房屋。

4.有权拍摄、采集房屋现状（主体结构、装修情况等）的照片/视频。

5.有权拒绝被列入“行业失信客户名单”人士的售房委托。

1.有权要求买方配合提供购房必要资料。

2.有权向买方了解以购房为目的的当前婚姻、家庭房产��况、贷款记录等必要信息。

3.有权拒绝被列入“行业失信客户名单”人士的购房委托。

（二）发布、维护/寻找房源

权责

卖方经纪（发布房源）

买方经纪（寻找房源）

应当尽到的职责

1.发布真实房源信息，必须具备有效房源编码（含二维码）、参考价、机构备案信息、经纪人员实名登记信息（姓名、星级服务牌号）等。

2.积极推广房源。

3.根据卖方出售意向及时更新售房信息，如售价有变动或者附带的售房条件有变更须及时调整。

1.依照买方需求，在合规房源库内寻找合适房源，向买方出具官方查验过的备选房源《房屋状况说明书》，并提前调查核实备选房源信息（包括但不限于：物业信息、房源户型结构、面积，核实房屋是否为双拼房、是否有租约或设定居住权等）。

2.根据买方购房意向及时调整备选房源信息。

有权进行的活动

有权发布房源信息，包括房源信息编码、二维码、实勘照片等。

有权代表买方向卖方经纪了解、沟通意向��源信息。

（三）看房、洽谈磋商

权责

卖方经纪

买方经纪

应当尽到的职责

1.如实向卖方报告意向买方经纪发来的看房请求。

2.对买方经纪核实必要信息的要求应予配合，不得拒绝、隐瞒或虚构、捏造而误导买方经纪。

3.积极协调、配合意向买方经纪预约业主看房、洽商事宜，不得在未向卖方报告情况下自作主张阻扰或拒绝买方经纪合理看房请求。

4.定期或及时向卖方如实报告各买方经纪带看情况及反馈。

1.尊重卖方第一顺位经纪方的绝对优先权，不私下联系卖方洽商交易，与卖方经纪协调，合理安排看房时间。

2.在实地带看及洽谈过程中，就房屋现状及查勘情况向买方如实报告；有条件的，可给出专业意见，供买方参考。

有权进行的活动

1.有权在业主授意下接洽买方经纪，陪同带看。

2.经卖方同意，有权拒绝买方经纪的看房请求。

3.有权代表卖方与买方经纪进行初步磋商，以了解、判断买方购买意愿与能力。

1.有权代表意向买方，联系卖方经纪，确定看房时间。

2.有权代表买方，与卖方经纪进行初步磋商，以了解、判断卖方出售意愿。

（四）谈判签约

权责

卖方经纪

买方经纪

应当尽到的职责

1.协助卖方确定��判策略，代表卖方合法正当权益，就售房价格、定金、保证金、付款方式、税费承担等事项开展初步商洽，并向卖方报告最终谈判成果。

2.协助卖方确认房屋交付标准（如：空房还是带家私电器出售）及时间。

3.审核房屋买卖合同等文件并在签订合同前就其中重要条款向卖方解释和告知，进行必要风险提示。

4.协助卖方准备交易相关资料。

5.协助完成《深圳市二手房买卖合同》网签及备案。

6.主动告知对方经纪跟进后续服务。

7.与对方经纪合作分佣的，应告知卖方。

1.协助买方确定谈判策略，代表买方合法正当权益，就购房价格、定金、保证金、付款方式、税费承担等事项开展初步商洽，并向买方报告最终谈判成果。

2.协助买方确认房屋交付标准（例：空房还是带家私电器出售）及时间。

3.审核房屋买卖合同等文件并在签订合同前就其中重要条款向买方解释和告知，进行必要风险提示。

4.协助买方准备交易相关资料。

5.协助完成《深圳市二手房买卖合同》网签及备案。

6.主动告知对方经纪跟进后续服务。

7.与对方经纪合作分佣的，应告知买方。

有权进行的活动

1.有权协助卖方确认相关权利交易事项。

2.有权与买方经纪合作分佣，双方最终收取佣金总额不得超出双方网签委卖/委买合同所约定的佣金之和。

1.有权协助买方确认相关权利交易事项。

2.有权与卖方经纪合作分佣，双方最终收取佣金总额不得超出双方网签委卖/委买合同所约定的佣金之和。

（五）资金、权证与交房

权责

卖方经纪

买方经纪

应��尽到的职责

1.协助卖方准备房屋过户所需资料，

并协助、指引卖方办理产权转移登记。

2.协助卖方办理税费减免、缴纳等事宜。

3.协助卖方办理资金监管事宜。

4.协助卖方跟进售房款收取。

5.及时告知买方经纪己方环节进度及结果。

1.协助买方准备房屋过户所需资料并协助、指引买方办理产权转移登记。

2.协助买方办理资金监管。

3.协助买方跟进购房贷款发放。

4.及时告知卖方经纪己方环节进度及结果。

有权进行的活动

1.应卖方要求，有权协助卖方赎楼。

2.应卖方要求，有权代其办理物业、水电、燃气等转移手续等。

1.如协商由买方负责办理赎楼手续的，应买方要求，有权协助买方办理赎楼手续。

2.应买方要求，有权代其办理物业、水电、燃气等转移手续等。

3.应买方要求，有权协助办理贷款抵押手续。

（六）在二手房交易中，卖方/买方应当配合的事项

卖方应当配合的事项

1.如实告知卖方经纪影响房屋交易的重要信息并配合验证产权，如售卖意向、售价等有变动，应及时告知卖方经纪。

房屋信息包括但不限于以下事项：产权状况、是否有欠款（包括信用贷、消费贷，有没有逾期等）、房屋贷款是否已还清、是否附带租约或设定居住权、是否被查封或限制交易（限售）等、是否凶宅、是否存在加建/违建/改造、是否双拼房等。

2.配合卖方经纪实地勘察房屋、拍摄照��和视频。

3.按照合同约定配合办理资金监管、按揭赎楼、税费缴纳、产权转移、房屋交付、物业、水电、燃气等结算及转移等手续。

4.配合房屋交易税费缴纳方按政府规定提交相应税费缴纳材料及优惠减免材料。

买方应当配合的事项

1.如实告知买方经纪影响购房的重要信息并配合买方经纪核实确认具备购房资格。如购房需求有变动，应及时告知买方经纪。

购房信息包括但不限于以下事项：家庭名下房产情况、婚姻状况、贷款情况及购房资金来源（是否自有资金）等。

2.按照合同约定时间配合办理资金监管、税费缴纳、产权转移、房屋交付等手续。