规则解读买租消费者视角

【深房中协·规则解读】哪些房子不能买？禁止转让的六种情形

深圳市房地产中介协会（深房中协）提示：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的、县级以上人民政府依法收回土地使用权的房地产不得转让。

本文要点

司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的、县级以上人民政府依法收回土地使用权的房地产不得转让。
依据同条第（三）至（五）项，共同共有房地产未经其他共有人同意的、权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用的土地的使用权同时转让，不得分割。

整体把握

「这房子能不能合法买」，在规则层面有一张明确的负面清单：查封限制、收回土地使用权、共有人未同意、权属争议、无权属证书，以及其他法律法规禁止转让的情形。清单上的房子，价格再低也不能碰。

负面清单逐项看

一、司法行政限制与收回

依据《广东省城镇房地产转让条例》第十一条，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的、县级以上人民政府依法收回土地使用权的房地产不得转让。这两类情形对应诉讼保全、执行程序或公共利益需要，属于强制性交易障碍。

二、共有、争议与权属证书

依据同条第（三）至（五）项，共同共有房地产未经其他共有人同意的、权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。共有房产的「隐形共有人」（如配偶）未书面同意，是二手房纠纷的高发源头；权属争议未决、连权属证书都没有的房子，交易基础就不存在。

房地一并转让原则

三、房与地不能拆开卖

依据《深圳经济特区房地产转让条例》第五条，房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用的土地的使用权同时转让，不得分割。「买房送地」「只卖房不卖地」的安排违反这一基本原则。

实际业务中可以重点核对

购房者标的筛查清单：一查登记信息有无查封或权利限制；二查权属证书是否依法登记领取；三查共有权人是否书面同意；四问权属有无争议；五确认房地一并转让。任何一项不过关，暂缓交易。

投诉举报：投诉请登录深圳市房地产中介协会官网（https://www.szfzx.org/）-“投诉举报”，或通过微信小程序“深圳新经纪”AI对话在线投诉。投诉请提供有效证明材料，详情可咨询83545354-611。

规则依据

广东省城镇房地产转让条例　发布主体：广东省人民代表大会常务委员会- 第十一条（节选）：房地产具有下列情形之一的，不得转让：（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（二）县级以上人民政府依法收回土地使用权的；（三）共同共有房地产，未经其他共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）未依法登记领取权属证书的；（六）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。深圳经济特区房地产转让条例　发布主体：深圳市人大- 第五条（节选）：房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用的土地的使用权同时转让，不得分割。关于切勿为小产权房买卖提供居间服务的郑重提示　发布主体：深圳市房地产中介协会- 房地产中介机构、从业人员应积极履行审慎核查及告知义务，对所委托房源的合法性和真实性进行查验，切勿为法律法规禁止交易的小产权房提供居间服务或提供关联服务。关于警惕小产权房交易及居间服务的郑重提示　发布主体：深圳市房地产中介协会- 小产权房属国家禁止交易的房地产类型；《深圳市房地产市场监管办法》规定，房地产经纪机构不得为法律、法规、规章禁止交易的房地产提供代理、居间等经纪服务。