【深房中协·规则解读】格式条款不是「霸王条款」：你的公平交易权

深圳市房地产中介协会（深房中协）提示：经营者使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售。

本文要点

1. 经营者使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。

2. 经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定；

3. 消费者享有公平交易的权利，有权拒绝经营者的强制交易行为；

整体把握

房产交易中的合同大多由机构方预先拟就——委托合同、认购书、租赁合同都是格式条款的典型场景。规则的底线是：重大利害内容显著提示、依要求说明、不得利用条款转嫁责任。看懂这三条，签约时就有章可循。机构一侧，依据《深圳市房地产中介行业良好行为、不良行为清单》，在中介服务合同中设置不公平或模糊条款，逃避应当承担的责任、侵害委托人权益的，属于不良行为。

显著提示与说明义务

一、哪些内容必须显著提示

依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条，经营者使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。落到房产交易：佣金标准、付款节点、违约责任、资金路径，都属于应显著提示的范围。

格式条款的效力边界

二、不合理免责加重条款无效

依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条，经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定；含有前述内容的，其内容无效。《中华人民共和国消费者权益保护法实施条例》第十七条进一步禁止利用格式条款限制消费者依法变更或解除合同、选择诉讼或仲裁、选择其他经营者等权利。

三、捆绑销售与自主选择权

依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十条，消费者享有公平交易的权利，有权拒绝经营者的强制交易行为；《中华人民共和国消费者权益保护法实施条例》第十一条要求，经营者通过搭配、组合等方式提供商品或者服务的，应当以显著方式提请消费者注意。代办服务强制捆绑、中介费与指定服务打包，消费者有权说不。

实际业务中可以重点核对

签约时对格式条款做三件事：要求对佣金、付款、违约等重大条款逐项说明（第二十六条）；对照「排除限制消费者权利、免除经营者责任」的无效清单（第二十六条＋实施条例第十七条）；捆绑销售要求单独列价、自主选择（第十条＋实施条例第十一条）。

规则依据

中华人民共和国消费者权益保护法发布主体：全国人民代表大会常务委员会

第十条（节选）：消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。

第二十六条（节选）：经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定。

中华人民共和国消费者权益保护法实施条例发布主体：国务院；文号：国务院令第778号

第十一条（节选）：消费者享有自主选择商品或者服务的权利。经营者不得以暴力、胁迫、限制人身自由等方式或者利用技术手段，强制或者变相强制消费者购买商品或者接受服务。经营者通过搭配、组合等方式提供商品或者服务的，应当以显著方式提请消费者注意。

第十七条（节选）：经营者使用格式条款的，应当遵守消费者权益保护法第二十六条的规定。经营者不得利用格式条款不合理地免除或者减轻其责任、加重消费者的责任或者限制消费者依法变更或者解除合同、选择诉讼或者仲裁解决消费争议、选择其他经营者的商品或者服务等权利。

深圳市房地产中介行业良好行为、不良行为清单发布主体：深圳市房地产中介协会

在中介服务合同中设置不公平或模糊条款，逃避应当承担的责任，侵害委托人权益的，属于不良行为。