【深房中协·规则解读】格式条款的效力规则：提示义务与公平底线

深圳市房地产中介协会（深房中协）提示：经营者使用格式条款，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后。

本文要点

1. 经营者应当按照消费者的要求，对格式条款中与消费者有重大利害关系的内容予以说明。

2. 经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任的规定。

3. 经营者不得利用格式条款不合理地免除或者减轻其责任、加重消费者责任，或者限制消费者依法变更、解除合同、选择诉讼或者仲裁解决消费争议的权利。

整体把握

格式条款是效率工具，也是权利陷阱的高发区。法律的态度很明确：可以用，但要满足两个条件——说清楚（提示说明义务）、要公平（不得不公平不合理）。两个条件缺一，条款的效力就打问号。机构一侧，依据《深圳市房地产中介行业良好行为、不良行为清单》，在中介服务合同中设置不公平或模糊条款，逃避应当承担的责任、侵害委托人权益的，属于不良行为。

第一层：提示与说明义务

一、显著提示的范围

依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条，经营者使用格式条款，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容。加粗、划线、单独确认页——重大利害条款藏在小字里混过去，本身就不符合「显著方式」的要求。

二、按要求的说明义务

同条规定，经营者应按照消费者的要求予以说明。消费者对条款有疑问要求解释，经营者有说明义务——「都这么写的，不用看」的敷衍，不是合法的答复。

第二层：公平底线

三、三类禁止情形

依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条，经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定。排权、免责、加责——三类条款撞上公平底线。

四、实施条例的具体化

依据《中华人民共和国消费者权益保护法实施条例》第十七条，经营者不得利用格式条款不合理地免除或者减轻其责任、加重消费者的责任或者限制消费者依法变更或者解除合同、选择诉讼或者仲裁解决消费争议、选择其他经营者的商品或者服务等权利。解约权、争议解决方式选择权、经营者选择权——这些法定权利，格式条款动不得。

消费者的审查方法

五、五看

签约前重点看五类条款：费用与退费条款（怎么收、怎么退）；违约责任条款（双方责任是否对等）；解除条款（谁能解除、什么条件）；争议解决条款（去哪告、谁说了算）；免责条款（免了谁的责）。这五类正是公平性问题的高发区。

六、三动作

对存疑条款：要求说明（法定权利）；协商修改（补充协议书面确认）；留存证据（合同文本、沟通记录）。签字前的十分钟较真，省的是签字后的无穷麻烦。

实际业务中可以重点核对

格式条款审查口诀：显著提示看形式（重大条款是否醒目）；说明义务用权利（不懂就问、问了要答）；公平底线三类禁（排权/免责/加责）；法定权利不可夺（解约/争议解决/选择权）。口诀过一遍，签字有底气。

规则依据

中华人民共和国消费者权益保护法发布主体：全国人民代表大会常务委员会

第二十六条（节选）：经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定。

中华人民共和国消费者权益保护法实施条例发布主体：国务院；文号：国务院令第778号

第十七条（节选）：经营者使用格式条款的，应当遵守消费者权益保护法第二十六条的规定。经营者不得利用格式条款不合理地免除或者减轻其责任、加重消费者的责任或者限制消费者依法变更或者解除合同、选择诉讼或者仲裁解决消费争议、选择其他经营者的商品或者服务等权利。

深圳市房地产中介行业良好行为、不良行为清单发布主体：深圳市房地产中介协会

在中介服务合同中设置不公平或模糊条款，逃避应当承担的责任，侵害委托人权益的，属于不良行为。