深圳市新建商品房代理销售合规操作指引
——开发商篇
本指引依据深圳市一手房代理系统试点实践经验编制，旨在帮助开发企业全面了解新建商品房代理销售中的合规要求，明确各环节操作要点与风险防范措施，确保代理销售行为合法、规范、有序。
本指引覆盖代理销售全生命周期，包括：前期准备、代理合同签约、案场合规就绪、带客报备、成交结算、争议处置六大阶段。
一、前期准备
（一）账号注册与实名认证
操作要求：
1.组织所有参与代理销售的角色（含内渠销售人员），在广东省政务服务网完成账号注册，必须进行实名认证；
2.确认案场所有销售人员均已申领并激活“星级服务牌”，内渠经纪行为同等适用，不可例外；
3.配合协会上门培训，完成“嘀卡”设备安装调试（设备由协会免费提供、免费安装）。
违规红线：
· 案场销售人员未持有星级服务牌，须立即整改；
· 开发商不配合培训或设备安装的，协会将反馈市/区两级住建局协助处理。
二、代理合同签约期
（一）网签代理合同
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步骤 |
操作内容 |
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1 |
开发企业签章人访问深圳市房地产信息平台→登录→导航菜单→市场监管→一手房代理系统 |
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2 |
在合同列表中找到“待开发企业签章”的合同 |
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3 |
核查代理合同内容是否与线下口头商定一致→点击签订合同 |
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4 |
��描二维码完成人脸识别→点击「我已人脸识别」 |
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5 |
点击电子签章→提示签章成功，合同状态变为“已签署”，委托代理期限自动生效 |
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6 |
确认佣金条款已纳入预售资金监管约定，保护期时长须有书面约定 |
常见问题与处置：
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问题 |
处置方案 |
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委托内容有变更 |
签订补充协议 |
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管理员未完成三级授权，系统无法操作 |
立即联系协会处理 |
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合同内容与实际约定不一致 |
联系经纪机构协商处理 |
（二）获批预售证
1.在房地产信息平台签订代理合同是向区住建局提交预售许可证申请的前提条件；
2.取证后须在平台一次性公示全部预售房源及价格；
3.向代理方提供预售证副本及认购书范本。
违规红线：
· 未取得预售证即销售→ 违规，佣金无法纳入监管结算；
· 捂盘惜售，取证后10日内不公示全部房源 → 违规；
三、案场合规就绪
（一）案场公示要求
1.嘀卡设备：配合协会完成安装调试，确保运行正常；
2.法定公示材料：在案场显著位置公示以下材料：
· 预售许可证
· 合同示范文本
· 代理经纪机构《深圳市房地产经纪机构备案证书》
· 人员星级服务牌
· 销控表
· 购房须知等法定材料
3.宣传规范：不得出现“返佣”等违规承诺。
（二）常见问题处置
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问题 |
处置方案 |
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嘀卡设备调试异常 |
联系协会重新安排上门处理 |
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案场销售未持牌 |
立即要求其整改，否则巡查时将记录违规 |
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经纪机构备案失效 |
及时沟通经纪机构要求重新备案 |
四、带客报备期
（一）渠道报备管理
操作要求：
1.根据与渠道方的合同约定，制定并发布明确的报备指引（含信息字段、时间窗口）；
2.书面约定客户保护期时长；
3.指定专人核对报备信息，不合规的退回并说明原因；
风险提示：
· 未书面约定保护期→归属争议时无据可查；
· 开发商未配置报备规则→渠道方无法正常报备，引发争端。
（二）带客到访（嘀卡进场）
核心合规动作：
1.核验嘀卡进场记录：要求经纪人出示星级服务牌并嘀卡，记录进场时间及人员信息；
2.规范填写到访确认单：作为客户归属证据链的重要环节；
3.拒绝未持牌/未嘀卡人员：开发商有权拒绝接待未持牌或未嘀卡的经纪人。
违规处置原则：
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违规情形 |
处置 |
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经纪人未嘀卡进场 |
开��商有权拒绝接待并记录违规 |
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使用他人星级服务牌 |
异常使用将被约谈 |
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开发商拒绝配合嘀卡 |
协会联合区局约谈 |
（三）认购书（三单一碰）
核心操作：
1.客户签订认购书时，同步要求经纪人用星级服务牌完成“碰一碰”（成交确认），这是佣金结算的核心依据；
2.按合同要求出具成交确定单，双方各留一份存档。
违规红线：
· 未要求“碰一碰”→成交记录缺失，结算及争议调解均无据可查；
· 开发商私下修改成交归属→严重违规，将面临佣金法庭追责；
风险预案：
· “碰一碰”成功但系统未记录→保留截图及设备日志，递交协会核实。
五、成交结算期
（一）买卖合同网签备案
1.与购房人在深圳市房地产信息平台签署买卖合同并完成网签备案；
2.录入买卖合同时，必须同步录入房地产经纪代理信息；
3.备案完成后，系统自动生成结算列表信息，须及时通知对账员核对。
风险预案：
网络异常致备案查询间歇不可用（已知问题）→ 保留提交凭证截图，通过电话向协会确认状态。
（二）审核结算列表与提交拨付
��统操作步骤：
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步骤 |
操作内容 |
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1 |
登录系统→导航菜单→市场监管→一手房代理系统→点击「佣金结算信息」 |
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2 |
找到处理进度为“处理中”且认购书状态为“有效”的记录 |
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3 |
核查无异议→点击【确认】；有异议→点击【退回】并说明原因 |
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4 |
选中同一经纪机构的多条记录，点击【生成付款申请书】 |
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5 |
系统弹窗确认买受人付款情况→点击【确认】，生成《商品房预售项目营销费用付款申请书》 |
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6 |
点击【下一步】→电子签章→微信扫码人脸识别→完成签章 |
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7 |
系统自动推送付款申请书至一手房预售资金监管系统（区住建局） |
合规要求：
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要求 |
说明 |
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时限 |
在合同约定期限内完成审核，不得无故拖延 |
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不得无理驳回 |
无理由驳回结算→经纪方可向协会投诉，协会启动佣金法庭 |
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未按时提交 |
逾期未提交→按合同约定支付违约金 |
六、争议处置
（一）争议发生时的应对
1.收到协会冻结通知：在系统内立即暂停该笔佣金结算；
2.严禁强行结算：忽视冻结通知强行结算的，将受到协会自律处罚并纳入行业信用记录；
3.冻结失效时，主动联系协会处理。
（二）配合调解与裁定
1.积极配合协会调解，提供内部到访台账（含嘀卡进场记录）、结算记录等材料；
2.拒绝参与调解的，协会可依据裁定结果实施强制划转。
（三）调解后的执行
1.调解成功后，根据协议内容配合执行；
2.对方拒不履行的，调解协议经司法确认后具有强制执行力，可申请法院强制执行。
附录：关键合规事项速查表
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阶段 |
关键动作 |
违规后果 |
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前期准备 |
全员持牌、设备安装 |
巡查违规记录、被通报 |
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合同签约 |
网签代理合同、佣金纳入监管 |
阴阳合同、结算无据 |
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预售取证 |
取证后10日内公示���部房源 |
违规销售、佣金无法监管 |
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案场就绪 |
公示法定材料、嘀卡正常运行 |
被责令整改 |
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带客到访 |
嘀卡进场、填写到访确认单 |
证据链缺失、调解不力 |
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认购成交 |
完成“��一碰”、出具成交确认单 |
佣金归属无法确认 |
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佣金审核 |
按时审核、不得无理驳回 |
自律处罚、违约金 |
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争议处置 |
配合冻结、参与调解 |
信用记录受损、强制划转 |
联系方式
深圳市房地产中介协会争议受理热线：83545354-611
本指引如有更新，以协会最新发布版本为准